Những ngày qua, vụ án giết người đổ bê tông vô cùng dã man ở Bình Dương đã đang dần hé lộ. Tuy nhiên, không chỉ quan tâm đến những tình tiết man rợ của vụ án, nhiều người còn bày tỏ sự cảm thông của mình đối với người chủ mới mua căn nhà này.

Bí ẩn căn nhà có 02 xác chết tại Bình Dương

Theo thông tin được biết, cách đây không lâu, ông Nguyễn Thanh H. đã mua lại căn nhà của ông Nguyễn Minh V. (ngụ xã Hội Nghĩa, TX.Tân Uyên, Bình Dương) ở địa chỉ số 90 (tổ 3, ấp 5, xã Hưng Hòa, H.Bàu Bàng, Bình Dương) với giá 1,6 tỷ đồng. Tuy nhiên, ngày dọn đến ở trong căn nhà mới cũng chính là ngày ông phát hiện xác chết trong căn nhà của mình.

Ông H. đã “chồng” đủ tiền nhà và hợp đồng mua bán cũng đã được công chứng theo quy định của pháp luật, chỉ còn thủ tục sang tên là mọi thứ hoàn tất. Kể từ vụ việc được phát hiện, không ai dám ở ngôi nhà này, bây giờ ở không được mà bán cũng không xong, ông H. tỏ ra chán nản khi đã đổ gần hết tài sản của mình để mua căn nhà này. Dẫu biết “thuận mua, vừa bán” xong trong điều kiện này ông H. có thể hủy bỏ hợp đồng và đòi lại số tiền của mình hay không? Cùng thảo luận xem nhé.

Trên thực tế, hợp đồng mua bán này đã có hiệu lực và về mặt pháp lý, ông H. cũng đã là chủ mới của căn nhà, vì hợp đồng này phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Vậy ông H. có thể áp dụng căn cứ nào để thay đổi thỏa thuận hoặc hủy bỏ hợp đồng trên.?

Vấn đề phát sinh tại ngôi nhà được xem là phát sinh tại thời điểm đang thực hiện hợp đồng, vậy theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 có một quy định liên quan đến việc thực hiện hợp đồng khi có hoàn cảnh thay đổi mà ít người chú ý và áp dụng tới nó. Cụ thể được quy định tại Điều 420 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

Điều 420. Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản

“1. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;

b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;

c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;

d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;

đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

2. Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.

3. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:

a) Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;

b) Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.

4. Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, theo quy định của điều luật trên nếu hoàn cảnh thay đổi cơ bản đủ đảm bảo điều kiện tại khoản 1 thì chủ nhà có thể yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong thời gian hợp lý, nếu không đàm phán được thì ông H. có thể yêu cầu tòa án chấm dứt hợp đồng hoặc cân bằng lại hợp đồng.

Ông H. chỉ được thực hiện quyền trên khi đảm bảo đủ 5 điều kiện tại khoản 1 Điều 420 Bộ luật dân sự 2015.

Thứ nhất, Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng: 

Trên thực tế,  Bộ luật dân sự không có quy định về khái niệm nguyên nhân khách quan, tuy nhiên có thể hiểu, sự thay đổi hoàn cảnh khách quan là sự thay đổi hoàn cảnh không phụ thuộc vào ý chí chủ quan của các bên trong hợp đồng, thông thường sẽ là: hỏa hoạn, thiên tai,…

Ngoài ra, thời điểm thay đổi của hoàn cảnh là sau khi hai bên đã giao kết hợp đồng, nếu diễn ra trước thời điểm giao kết hoặc tại thời điểm giao kết  thì bắt buộc các bên phải nhận thức được điều ấy nên xem như không thỏa mãn điều kiện này.

Như vậy, trong trường hợp này, có thể xem vụ án giết người là nguyên nhân khách quan vì nó không phụ thuộc vào ý chí của hai bên khi tham gia giao kết hợp đồng, tuy nhiên về yếu tố xảy ra trước khi giao kết thì liệu có được đảm bảo, trường hợp này sẽ xác định sự việc làm thay đổi hoàn cảnh như thế nào? Thời điểm này được tính ra sao, Hiện chưa có văn bản hướng dẫn chi tiết vấn đề này nhưng nếu xử lý linh hoạt thì có thể xem như thỏa mãn điều kiện thứ nhất.

Thứ hai, tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;

Có thể nói đây là quy định quan trọng, ghi nhận sự khách quan của hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Nó nằm ngoài ý chí của của các bên chủ thể trong hợp đồng. Nếu các bên  có thể nhận thức được sự thay đổi về hoàn cảnh này từ trước, thậm chí là tại thời điểm giao kết hợp đồng  mà các bên vẫn thỏa thuận giao kết những nội dung như lúc không có thay đổi về hoàn cảnh thì các bên sẽ không được hưởng quyền lợi chính đáng khi có  sự thay đổi này.

Điều này có nghĩa sự thay đổi này phải nằm ngoài ý chí của ông H. và ông V.. Suy xét trong hoàn cảnh này, một phần lỗi thuộc về ông H. khi không tiến hành kiểm tra nhà ở trước khi mua, tuy nhiên, lại không hề có quy định nào bắt buộc ông phải kiểm tra trước khi thực hiện giao kết hợp đồng. Như vậy, theo quan điểm của cá nhân bạn, trường hợp này ông H. có thỏa mãn điều kiện thứ hai này hay không?

Thứ ba, hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác; 

Theo quy định này, sự thay đổi phải lớn đến mức làm cho các bên không thể thực hiện các điều khoản hợp đồng đã ký kết, mức độ ảnh hưởng phải dẫn đến hợp đồng không thể ký kết hoặc nếu ký kết đã với điều khoản hoàn toàn khác.

Điều quan ngại ở đây là nếu bên mua (ông H) biết được sự việc ngôi nhà này đã diễn ra vụ giết người, giấu thi thể bằng bê tông thì chắc gì ông H sẽ tiến hành giao kết hợp đồng mua bán hoặc nếu giao kết mức giá và các điều khoản có thể thay đổi hoàn toàn. Nhưng tâm lý con người nói chung và người Việt Nam nói riêng thì chẳng ai muốn mua và sống trong một căn nhà mà  có người bị giết trong đấy, nên việc này có thể thấy mức độ ảnh hưởng có thể đảm bảo điều kiện trên.

Thứ tư, việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;

Điều kiện này dựa trên mức độ ảnh hưởng của sự thay đổi hoàn cảnh thực hiện hợp đồng mà nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng có thể gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên trong hợp đồng. Như vậy, phải có sự đánh giá và suy đoán về thiệt hại có thể xảy ra khi tiếp tục thực hiện nội dung của hợp đồng theo thỏa thuận ban đầu.

Nếu thực hiện hợp đồng có thể thấy ông H và gia đình cũng không dám ở lại căn nhà, mà cho thuê thì không ai thuê, bán không ai mua, căn nhà gần như bỏ không, trong khi ông H chi gần như toàn bộ tài sản mình có để mua căn nhà này, hiện gia đình không có nhà ở đang ở tạm ngôi nhà đã bán cho người khác, nếu vậy, có thể xem như đây là thiệt hại nghiêm trọng cho bên ông H hay không?

Thứ năm, bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

Quy định này được đặt ra nhằm xác định nghĩa vụ của bên bị ảnh hưởng bởi sự thay đổi của hoàn cảnh thực hiện hợp đồng . Nếu bên bị ảnh hưởng có quyền chấm dứt thì thay đổi điều khoản trong hợp đồng thì cũng phải đi kèm nghĩa vụ khắc phục hậu quả đó và phải chứng minh mình đã thực hiện các biện pháp khắc phục mà không thể khắc phục được thì mới thỏa mãn điều kiện này.

Không rõ, ông H có áp dụng các biện pháp khắc phục chưa, tuy nhiên có thể thấy đổi với một vấn đề liên quan đến tâm linh, khó có thể áp dụng biện pháp nào mang lại hiệu quả và khắc phục sự ảnh hưởng của việc giết người trong trường hợp này.

Nếu ông H có thể thỏa mãn được 5 điều kiện trên, ông H có thể yêu cầu bên kia thực hiện thỏa thuận lại hợp đồng trong thời gian hợp lý. Hiện chưa rõ thời gian hợp lý là như thế nào, tuy nhiên, có thể xem như đây cũng là một cánh cửa mở ra trong thời điểm nhạy cảm và bế tắc này đối với ông H.

Ngoài việc, áp dụng Điều 420 Bộ luật dân sự 2015 , các bên có thể thỏa thuận và thực hiện việc hủy bỏ hợp đồng theo quy định của Luật công chứng:

Theo quy định của pháp Luật công chứng. Cụ thể, theo quy định tại Điều 51 Luật Công chứng 2014, khi các bên nhất trí hủy bỏ hợp đồng đã công chứng thì sẽ tiến hành như sau:

–  Tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó phải có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản về việc hủy bỏ hợp đồng đã công chứng.

–  Việc công chứng hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành.

Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

– Thủ tục công chứng việc hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch.

Đây cũng được xem như biện pháp khác để ông H. có thể hủy bỏ hợp đồng của mình, nhưng để thực hiện điều này còn phụ thuộc vào người chủ cũ có đồng ý hay không.

Như vậy, hợp đồng của hai bên có thể được hủy bỏ nếu rơi vào một trong hai trường hợp trên. Vậy bạn có nghĩ ông H có thể thực hiện việc hủy bỏ hợp đồng trong hai căn cứ trên không? Cùng thảo luận cho ý kiến nha.